Αλλάζει η νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων

Από την 1η-1ου-2024, το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση τριών ή περισσότερων ακινήτων θα υπόκεινται σε ΦΠΑ και τέλη που ισχύουν για τα ξενοδοχεία και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια, σύμφωνα με όπως την εξαγγελία του Πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη, από το βήμα της ΔΕΘ.

Ο Κώστας Αράπογλου, δικηγόρος πρόεδρος Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ν. Ηρακλείου αναφέρει πως «την προηγούμενη χρονιά το καλοκαίρι του 2022 πολλοί επένδυσαν στην βραχυχρόνια μίσθωση. Όμως αυτή η μεγάλη προσφορά δημιούργησε το φαινόμενο των ανοίκιαστων οικιών μέσω Airbnb και πολλοί ιδιοκτήτες ξανασκέφτηκαν ότι ο μόνιμος ένοικος τους διασφαλίζει σταθερό εισόδημα».  

Εκφράζοντας εκείνους που βλέπουν να τους αγγίζει το χέρι της εφορίας, ο κ.  Αράπογλου σημειώνει ότι εάν ο ιδιοκτήτης θεωρηθεί ξενοδόχος είναι μια δυσβάστακτη επιβάρυνση.

Αναγνωρίζει βέβαια ότι η εξαγγελία του πρωθυπουργού θα στρέψει περισσότερο κόσμο προς την μακροχρόνια μίσθωση, αλλά όπως λέει η βραχυχρόνια τροφοδοτεί την τοπική οικονομία.

Ουδείς μπορεί να το αμφισβητήσει, και ουδείς θέλει να την καταργήσει. Αλλά οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να βρίσκονται στο φορολογικό απυρόβλητο.  

Κατά τον κ. Αράπογλου, το κράτος θα μπορούσε να παρέμβει με την μείωση της φορολογίας στην μακροχρόνια μίσθωση, ξεχνώντας ότι αυτό αφορά την απώλεια δημοσίων εσόδων, χωρίς να υπάρχει κάτι άλλο ανταποδοτικό, απλά και μόνο για να μην πληρώνουν όσοι εισπράττουν αφορολόγητα έναντι των λοιπών φορολογουμένων.   

Ο νομοθέτης δεν προέβλεψε ότι το πλαίσιο εξυπηρετούσε ιδιοκτήτες, οι οποίοι ενήργησαν σύμφωνα με το συμφέρον τους. Το θέμα  προκάλεσε μέγιστο ζήτημα στην εύρεση οικίας για τους μονίμους κατοίκους της χώρας, που είδαν τις τιμές των εναπομεινάντων κατοικιών να φτάνουν σε αδιανόητα ύψη, λόγω της μεγάλης ζήτησης και της μικρής προσφοράς.

Ήδη και πριν από τις εξαγγελίες του πρωθυπουργού η ΑΑΔΕ υπέγραψε με όλες τις μεγάλες πλατφόρμες συνεργασία και είναι πλέον δύσκολο να μην εντοπιστεί ένας ιδιοκτήτης, που εισπράττει χωρίς να φορολογείται ισότιμα.

Στο εξής οι ψηφιακές πλατφόρμες θα πρέπει να καταθέτουν πλήρη στοιχεία για το είδος, την περιοχή και την έκταση των ακινήτων που εκμισθώνονται και το ύψος των εσόδων που αποφέρουν στους ιδιοκτήτες/διαχειριστές, κτλ. Επίσης, δίνεται η δυνατότητα ελέγχου της κίνησης χρημάτων σε τραπεζικούς λογαριασμούς από και προς τους ιδιοκτήτες/διαχειριστές και με τις διασταυρώσεις των στοιχείων αποκαλύπτονται όσα ακίνητα δεν δηλώνονται και η εξ αυτού απόκρυψη εισοδημάτων. Ένας τρόπος υπεκφυγής από την υποχρέωση καταβολής φόρου είναι η συναλλαγή με κρυπτονομίσματα, αλλά υπάρχει τρόπος εντοπισμού τους.

Οι ιδιοκτήτες 3 ακινήτων και άνω, ως επιχειρηματίες θα πρέπει να ανοίξουν βιβλία εσόδων – εξόδων στην Εφορία, να συστήσουν εταιρεία, να υποβάλουν δήλωση ΦΠΑ, να αποδίδουν ΦΠΑ και τα άλλα τέλη που καταβάλλουν ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα δωμάτια όπως το τέλος διαμονής το οποίο πηγαίνει στο ειδικό αποθεματικό για την αντιμετώπιση των συνεπειών από τις φυσικές καταστροφές.

Έως την 31η Δεκεμβρίου οι ιδιοκτήτες που μισθώνουν τα ακίνητα τους για μίσθωση μέσω Air-bnb απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ και φορολογούνται με 15% για ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ, με 35% για εισόδημα από 12.001 – 35.000 ευρώ και με 45% για μισθώματα άνω των 35.000 ευρώ.

Τα άρθρα 111 του ν. 4446/2016 (Α 240) και 39Α του ν. 4172/2013 (Α’ 167), αφορούν βραχυχρόνιες Μισθώσεις, που πραγματοποιούνται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών και όχι όσες συνάπτονται ιδιωτικά, οπότε αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις και δεν εγγράφονται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Στην χώρα με τον μεγαλύτερο αριθμό τουριστών στην Ευρώπη και ίσως στον κόσμο το θεσμικό πλαίσιο είναι πολύ αυστηρό. Όπως διαπίστωσε η κυβέρνηση η άναρχη εξέλιξη της ενοικίασης καταλυμάτων σε εποχιακή βάση δημιουργεί πρόβλημα γιατί: Είναι ένας επιβαρυντικός παράγοντας στην στεγαστική κρίση- μείωση των χώρων στέγασης για τους κατοίκους, αύξηση των ενοικίων κ.λπ. Αυτό οδηγεί στην αποχώρηση της μεσαίας τάξεως από την πρωτεύουσα και απειλεί την κοινωνική συνοχή. Επίσης, είναι ένας αθέμιτος ανταγωνισμός απέναντι στους επαγγελματίες του ξενοδοχειακού κλάδου. Δεν μπορεί κάποιος να ενοικιάζει την κατοικία του για περισσότερο από 4 μήνες, διαφορετικά υπόκειται σε πρόστιμο 10.000 ευρώ. Αυτά μπορούν να διαπιστωθούν καθώς όλα τα ακίνητα είναι δηλωμένα στην εφορία και ελέγχονται οι διανυκτερεύσεις. Όποιος ξεπερνά το όριο των διανυκτερεύσεων ακόμη και για μια κατοικία οφείλει να δηλώσει αλλαγή χρήσεως του ακινήτου. Η παράλειψη αιτήματος αδείας αλλαγής χρήσεως του ακινήτου, που θα λειτουργεί μέσω κάποιας πλατφόρμας, τιμωρείται με πρόστιμο έως 50.000 €, ανά κατάλυμα. 

Στην Γαλλία ο νομοθέτης σκέφτηκε απλά και αποτελεσματικά: Τα μη επιπλωμένα ενοικιαζόμενα κατηγοριοποιούνται ως αστικές δραστηριότητες, ενώ τα επιπλωμένα εμπίπτουν στον τομέα της εμπορικής δραστηριότητας, ενώ με δυο διαφορετικά συστήματα για βραχυπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα επιπλωμένα ενοικιαζόμενα, επιβάλλει χωριστά φορολογικά συστήματα.[1]

Υπό το καθεστώς του μη επαγγελματία επιπλωμένου, που νοικιάζει υπάρχουν τρείς προϋποθέσεις: η έκδοση από την εφορία ειδικού αριθμού SIRET, αριθμό SIRET που υποβάλετε στην ετήσια φορολογική δήλωση, οι ετήσιες εισπράξεις από αυτή την δραστηριότητα δεν υπερβαίνουν τα 23 000 € και αυτό το εισόδημα δεν είναι το κύριο εισόδημά.[2]

Η μόνη εξαίρεση από την φορολόγηση είναι η εποχική ενοικίαση ενός ή περισσότερων δωματίων στην κύρια κατοικία, με την προϋπόθεση ότι το εισόδημα δεν υπερβαίνει τα 760 € ετησίως. Κάθε φορολογητέο εισόδημα από ενοικίαση υπόκειται σε εισφορές κοινωνικής ασφάλισης, όπως Γενικευμένη Κοινωνική Συνεισφορά (CSG) 9,9%, Κοινωνική εισφορά 4,5%, Συμβολή στην Αποπληρωμή του Κοινωνικού Χρέους (CRDS) 0,5%, Πρόσθετη Συνεισφορά 0.3% και σε Εισφορά αλληλεγγύης 2%. Αυτά αντιπροσωπεύουν το 17,2% του φορολογητέου εισοδήματός. Στις ανωτέρω εισφορές υπόκεινται και όσοι ξένοι αποκτούν εισόδημα στην Γαλλία ατομικά ή μέσω εταιρειών εκμετάλλευσης.[3]

Όσον αφορά τις εταιρείες μέσω των οποίων γίνονται οι ενοικιάσεις οι χειριστές τους πρέπει να αποστέλλουν στις φορολογικές αρχές το ποσό του εισοδήματος που λαμβάνουν από τους χρήστες. Να σημειωθεί επίσης ότι η υποχρέωση αυτή καλύπτει όλα τα έσοδα και όχι μόνο τα έσοδα από βραχυχρόνια μίσθωση. Εάν κατά τύχη ένας εκμισθωτής έκανε μια ενοικίαση για αρκετούς μήνες μέσω μιας πλατφόρμας, θα έπρεπε να αποκαλύψει στην εφορία το ποσό του εισοδήματος του.

Η πλατφόρμα μπλοκάρει την ενοικίαση κατοικίας πέραν των 120 ημερών, και αν δεν υποβάλλει στην φορολογική διοίκηση το εισόδημα που εισπράττει από τους χρήστες, τιμωρείται με πρόστιμο 5% επί των μη δηλωθέντων ποσών.[4]

[1] Steps and administrative obligations for ‘meublé de tourisme’, 30/11/2022, https://www.frenchtaxonline.com/blog/post/steps-and-administrative-obligations-for-meuble-de-tourisme, French Rental Income Taxation: Unfurnished and Furnished, 21/07/2023, Comparison between the micro-BIC and the régime réel simplifié, https://www.frenchtaxonline.com/blog/post/french-rental-income-taxation-unfurnished-and-furnished

[2] Taxes on capital gain in LMNP, 1/12/2022,  https://www.frenchtaxonline.com/blog/post/b2-3-taxes-on-capital-gain-in-lmnp

[3] Social charges for furnished rentals, 1/12/2022, https://www.frenchtaxonline.com/blog/post/b2-2-social-charges-for-furnished-rentals 

[4] The obligations of the platforms in the event of short-term furnished rentals, 30/11/2022, https://www.frenchtaxonline.com/blog/post/the-obligations-of-the-platforms-in-the-event-of-short-term-furnished-rentals

www.ertnews.gr

Διαβάστε περισσότερα… Read More